时间: 2025-01-14 17:35:40 |   作者: 工程案例

  北京海淀 朱房四街地块朱房村地块位置010-5361 0555【官方网站】

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  朱房村地块共有64万㎡的住宅，其中回迁安置房44万㎡，平衡资金住房体量20万㎡，住宅部分的容积率在2.4到2.8，也就是将来可以出让的住宅用地大约是20万㎡，如果做200平米的豪宅户型就是1000套，如果做100平左右的刚需户型就是2000套的量级。橡树湾二手房大约单价在11.5万/㎡到14万/㎡左右，预计朱房村地块不会低于12万/㎡，或者不限价，彻底放飞，毕竟万泉寺据说已经不限地价不限房价了。

  地块所处清河学区一般，海淀实验二小，按坊间的等级规划区分，属于海淀二流一类的小学。海淀实验二小共四个校区，橡树校区为总校区，师资力量和硬件设施都是最好的，当然板块内还规划有九年一贯制学校，近日已经官宣由清华大学附属实验学校作为承办学校参与项目建设等相关工作。计划于2026年初动工，2027年6月完工。

  东升镇人民政府于2022年7月4日至2022年8月2日对《海淀区东升镇朱房四街地块规划综合实施方案》进行了为期不少于30个自然日的现场公示，公示期内通过公示现场意见收集簿、预留电话、接诉即办平台及邮箱等方式反馈意见共1538条。经梳理归类，反馈意见大多分布在在医院选址、建筑高度影响间距及采光、交通、配套、绿地等8个方面。申请单位就公众反馈意见补充了书面意见，现将有关采信情况通告如下：

  公众参与反馈意见：将医院规划在居民区中心位置，位置不合理，居民无需求，周边医院不饱和，影响居民进出，造成交通堵塞，还会带来噪音污染、医疗污染和水污染，对于医院造成的污染，是不是满足北京市危险废物对环境造成污染防治条例。若有必要建医院，建议综合考虑总体设计、城市环境、季风风向、清河水系等问题重新选址，建议将医院挪到清河河边或京新高速出入口。

  申请单位意见：经与区卫健委沟通，综合考虑到公众意见和医疗卫生服务体系发展需求，将公示方案中大型医院调整为中小型规模医疗卫生机构，建筑面积由5.66万平方米调整至3.02万平方米。

  我局意见：双方意见均予以采信。关于公众提出的交通、噪音污染、医疗污染和水污染等问题，将结合下一步实施工作开展论证研究，确保符合有关规范要求。

  公众参与反馈意见：反对在HD00-0803-0030地块建回迁安置房，目前公示的规划将极度影响现有居民的生活质量，在南面建造新的高层居民楼将极度影响橡树湾四期居民的采光和通风，新建楼体建筑高度60米对橡树湾四期临街住户的采光、对橡树湾整个小区视线和生活质量有影响，新建的回迁房与橡树湾三期、四期商品房地区原有建筑风貌冲突，严重影响小区利益，建议调整位置，应该放在西侧住宅用地。

  申请单位意见：为更好的向周边区域提供公共服务，优化方案用地布局，本次方案中将原HD00-0803-0030地块由居住用地调整为公共服务设施用地，将该地块建筑高度由不高于60米调整至不高于30米。相关地块设计的具体方案也会严格执行现行设计规范，确保与周边建筑日照、间距等满足法律和法规要求。

  我局意见：双方意见均予以采信。关于公众提出的采光日照等意见，我局将在建筑规划设计方案审查时，严格按照国家及北京市相关规范标准进行审核，确保周边居民合法权益。

  公众参与反馈意见：橡树湾四期南侧地块原规划为绿地，现调整规划后地区绿地面积减少，公园绿地全部集中在清河南岸及腾退区域西侧高速沿线，同时将现有大型居民社区橡树湾三四期南侧的大面积绿地（即朱房村内现状绿地）全部取消，导致清河北岸绿地极度稀少，不能满足绿地人均占有率，方案不具科学性，建议规划中应增加绿地面积，合理布局，将橡树湾南侧至清河北岸的医院及回迁房区域维持清河“滨水文化休闲”风貌，加强绿化、公园建设。现有东升镇南侧的树林长势很好，规划方案中，这些树木被砍伐、位置都被占用，与北京市严控大拆大建、海淀区建设绿色森林城市、构建绿色生态空间体系原则背道而驰，不符合棚改节约成本原则。提出深入打造社区“一刻钟健身圈”，丰富绿色空间的体育文化等服务功能。

  申请单位意见：该地块现状为城中村，地区人员庞杂密集、公服设施不全、基础设施滞后、现状绿地较少、居住环境极差，与周边地区发展不匹配，存在严重的公共安全隐患，与首都功能定位及发展目标极不相符。为改善民生，实现高品质发展，我单位进行地区改造。

  本次规划中朱房四街地区规划绿地面积约27公顷，建成区公园绿地500米服务半径覆盖率100%，且规划与现状绿地面积基本一致。现状银杏林在地区改造时将尽量保留，如需移植，将严落落实园林部门相关要求办理移植手续。关于公园、绿地集中在清河南岸及腾退区域西侧高速沿线，由于腾退区域西侧高速沿线涉及市级文化保护单位汉城墙遗址及其建设控制地带，根据相关规定，其保护范围及建设控制地带内不得建设任何建筑物和地上附属建筑物，规划为防护绿地；清河南岸涉及市级文物广济桥，其建设控制地带范围内规划为防护绿地，同时考虑清河古道建设和京藏高速绿道建设等，方案中将朱房地块设置为城市功能主要承载区，四街地区主要为绿地空间。方案依托市级文物汉城墙遗址和广济桥，打造特色公园，塑造标志性生态文化景观，同时，在建设过程中将增补沿街与社区小微绿地，改造现状街头绿地，提高开放程度，为周边社区提供多样化的公共活动空间。

  我局意见:依据海淀分区规划，橡树湾四期南侧地块原规划为建设用地（非绿地）。双方意见均予以采信。关于公众提出的现状树林、绿化品质及体育文化设施等意见，下一步我局将会同园林、文物、体育等相关部门严格要求实施主体遵守相关法律法规规范，落实规划公共绿地建设，改善周边现状环境，提升周边居民生活幸福感。

  公众参与反馈意见：希望在方案中增加学校、幼儿园等利于满足周边小区居民子女的求学需求，要求新建引入的九年一贯制学校划片范围加入橡树湾三、四期。该地块有三所幼儿园，如果同时拆迁如何解决孩子上幼儿园的问题。在区域内配套老年活动中心、社区服务等设施。区域周边停车紧张，规划应考虑到周边居民的停车需求，解决停车问题。

  申请单位意见：我单位充分考虑居民的教育需求和生活需求，在规划范围内增设两处幼儿园和一处九年一贯制学校，总用地约3.07公顷，总建筑规模约3.07万平米；并设置1处社区会客厅用地约0.64公顷，建筑规模约0.77万平方米，统筹布局社区养老服务驿站、社区文化活动等公共服务设施，设施规模及服务半径均满足上位专项规划及有关规范要求。同时，充分考虑到周边地区停车难的现状问题，规划方案中新增住宅将按照现行标准对车位进行配建，并委托设计单位结合项目实际情况，充分利用地下空间，在商业配套等公服设施以及产业功能地下配置充足停车位，后续在投入使用时可探索与周边小区错时停车，多举措满足项目自身及周边停车需求。

  我局意见：双方意见无重大分歧，均予以采信。关于公众提出的停车需求等意见，在后续方案审查阶段，我局将会同交通主管部门加强交通组织设计，严格落实相关法律法规规范。

  公众参与反馈意见：规划不合理，反对该规划方案，未落实“疏解、减量、宜居”原则，规划范围内大规模拆除、增建，规划中新建大片住宅，区域内生活人口将翻倍，改造后将东升镇其他地方拆迁户都纳入朱房村回迁楼，从目前1万住户人口升至3.5万人口，人口密度增加，规划方案中并未考虑疏解人口、解决人口倒挂问题。要求降低居住用地的建筑面积、密度及高度，朱房、四街两处原址回迁，或在清河南岸区域增加安置房数量。希望新的城市改造规划能够在保持现有风貌基础上，提升本地区的商业价值和居民生活质量。

  申请单位意见：朱房四街地区基本全部为东升镇集体土地，现状大部分为村民宅基地，基础设施不足，产业层级较低，绿地缺乏体系，滨水活力不佳，环境脏乱差，村民自建房出租使该区域长期存在大量的流动人口。为落实减量发展要求，解决我镇北部剩余集体土地上人居环境不平衡、公服设施不完善，加快城市化进程，我单位统筹利用本镇剩余集体土地资源实施地区改造。方案围绕拆迁还绿、回迁安置、补齐教育、医疗和市政交通补短板推进，为集约节约利用土地，将回迁安置房全部建设在朱房地块，改造后区域流动人口将大幅减少，同时增加了教育、医疗、社区综合服务、各类市政设施等三大服务设施以及道路用地约15万平方米，补充了公园绿地，城市功能得到完善，地区环境品质大幅提升，群众幸福感提高，实现周边区域融合发展。

  我局意见：双方意见均予以采信。关于公众提出的提升居民生活质量等问题，我局将在住宅及公共服务配套建设方案审查及验收方面严格把关。

  公众参与反馈意见：规划公示范围未覆盖到橡树湾小区居民不合理，要求在橡树湾小区做规划公示；邮箱地址错误；规划区域地图存在明显错误，“学府树中街”和“朱房北一街”南侧东西向道路应为“清河中街”，地图中却标注为“朱房路”，官方发布的地图信息存在错误。

  申请单位意见：该规划综合实施方案公示内容张贴在实施方案研究范围内的东升镇清河村委会、马坊村委会、小营村委会的对外宣传栏，在该位置公示符合要求且可覆盖周边地区居民；对反馈的邮箱问题我单位已及时将问题进行更正及说明；道路名称为规划综合实施方案暂定路名，具体路名以审批为准。

  我局意见：此次公示张贴选址符合公证要求，公示全程在公证处监督下进行，周边居民正常反馈了意见。申请单位意见属实，予以采信。

  申请单位意见：现阶段正在规划方案编制及稳定阶段，待实施方案取得市政府批复后，启动资金筹集、拆迁腾退补偿方案编制等工作。

  我局意见：有关农民安置问题及拆迁补偿问题，本项目将按照北京市最新征地补偿安置政策的有关要求执行。下一步，相关部门将指导并监督实施主体依法依规开展该地区拆迁安置工作。

  公众参与反馈意见：朱房地区周边橡树湾、万象汇商场附近长期为交通堵点，规划方案中增加了医院、多处住宅区，除解决拆迁居民外，还多出无数不可预知的人流，对周边交通及生活造成极大的压力，加剧区域内的拥堵问题，是否进行过交通环境评估，是否有解决方案。以及要求维持现状朱房路单行路，防止提级后带来更大车流量，建议合理规划道路。

  申请单位意见：朱房地区位于京新高速、清河/北五环路、京藏高速形成的围合区域，对外道路交通出行受限，为进一步缓解该地区交通压力，本次综合实施方案在落实了分区规划、街区指引相关要求的基础上，优化了路网系统，增加公交场站用地及部分道路，进一步提升了区域交通承载能力。项目周边分布有轨道交通13A线号线条轨道线路，设置有上地、小营西路、上清桥、上清桥南等轨道站点，其中轨道交通13A线上地站在京新高速公路东侧设置出入口，可为该项目对外轨道交通出行提供直接服务；本次在分区规划基础上增设公交场站1处，主要服务朱房四街地区与周边轨道站点的交通接驳出行。本次新规划道路严格按照规范要求设置非机动车道及非机动车停车设施，提升非机动车系统与周边轨道站点的交通接驳保障能力。

  本次规划将万象南路由城市支路提级为城市次干路，新增加了五环北侧街坊路，并预留了清河北侧路向西跨越京新高速廊道的用地条件，增强了对外交通的保障能力。调整后该地区路网密度为9.2公里/平方公里，提升了路网的交通能力。

  我局意见：关于公众提出的交通意见已告知交通主管部门，在下一步项目设计的具体方案阶段将开展交通评价，并于后期做好周边交通管理。

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