时间: 2024-07-04 06:03:23 |   作者: 已完工程

  本文适合初涉物业行业财务专员学习及物业行业非财务人员对物业财务来了解，可收藏用于新入职员工的财务基础培训。

  本文的内容有：物业财务管理涉及到的内容，物业的计费模式基础知识，物业的会计核算、收入管理、成本管理、预算管理、税务管理、报表管理，及维修资金基础知识。

  本文适合初涉物业行业财务专员学习及物业行业非财务人员对物业财务来了解，可收藏用于新入职员工的财务基础培训。

  本文的内容有：物业财务管理涉及到的内容，物业的计费模式基础知识，物业的会计核算、收入管理、成本管理、预算管理、税务管理、报表管理，及维修资金基础知识。

  物业公司的主要收入来源为业主交的物业服务费，业主按照物业费单价乘以房屋产权面积每月向物业公司交费，物业公司使用业主交纳的费用开支小区公共区域的保安服务费、保洁服务费、绿化养护费、共用设施设备的维修养护费、共用设施设备能耗及公共区域的照明的能耗费，以及物业服务管理人员的人力成本及办公费用，当然还包括法定的税费。

  与制造行业及商贸企业不同，物业行业起步晚，成熟度较低，物业行业财务管理的方式方法也是百花齐放，各个地区、各个公司的操作模式各不相同。比如，在会计核算上，有的物业公司实行收付实现制，有的物业公司实行权责发生制；在财务管理架构上，有的物业公司财务专员是分散在各个小区来管理，有的物业公司是将财务专员全部集中在总部进行管理。

  但无论采取什么操作模式，物业公司的财务管理内容是基本相同的，最重要的包含以下几个部分：

  业主与物业管理公司能够采取包干制或者酬金制形式，在物业服务合同中进行约定。

  所谓包干制与酬金制，指的是物业公司的物管费定价的一种模式，定价模式不同，业务管理、报表体系不同。简单的说，这一个模式确定了物业公司对收取的物管费，是属于自身个人的还是代管资金。

  是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

  在酬金制模式下，物业公司属于帮助业主代管资金，物业公司应当向业主公示该小区的财务收支报表。而在包干制模式下，物业公司无需向业主公示财务收支报表。

  理论上，包干制模式下收到物业费和支付物业成本都是计入物业公司的收入和支出科目，而酬金制模式下只有酬金部分才计入物业公司的收入，物业费的收取和物业服务支出都是挂往来科目。但在实务中，由于中国的酬金制很难真正推行，盈利了业主可能会要求你返还，亏损了业主都不会补足，所以，在会计核算上一般还是采取的和包干制一样的核算方法，都计入了物业公司的收入和支出

  酬金制和包干制在测算费用时，成本包含的内容基本一致，不同的是酬金制少了一个税金支出。

  只要不开具发票，酬金制属于资金代管，无需就物业费纳税，可帮助业主节约税金。为了防范税务人员非法强征税金，建议收据盖业委会的章，同时合同约定物业公司只是代为收付资金，税务局无论如何也没理由强迫物业公司交税。

  但这就有个问题，就是无法开具发票，业委会既非个人，也非工商注册的组织，无法到税务局。但生活中不能取得发票的情况比比皆是，凭借物业服务合同和收据，是足以证明该费用属于企业的合理支出的，税务局应当予以认可。

  受制于物业行业的现状，一个物业公司要核算几千几万户业主的费用，而且每月都有应收费用，只能依赖专门的收费软件进行辅助管理，过去软件实现不了预收款项和当期收入的拆分，很多物业公司采取的是简单操作——收付实现制核算模式，即本期实际收到款项支出的费用，无论是不是应归属于本期，均作为本期的收入和费用处理。这就存在一个问题，把预收未来的费用都算作了当期的收入，导致当期的利润是很不真实的。

  随着物业收费软件的功能完善和升级，可以对预收费用进行拆分当期收入和预收，各物业公司开始实现权责发生制核算模式。

  权责发生制指凡是当期已经实现的收入和已发生或应当负担的费用，无论款项是否收付，都应当作为当期的收入和计费，计入利润表中；凡是不属于当期的收入和费用，即使款项已在当期收付，也不应当作为当期的收入和费用。上市物业公司原则上按照权责发生制。

  非上市的物业公司建议采取“谨慎性权责发生制”：与权责发生制基本类似，但区别是属于当期的收入但没收到，不计入当期收入，待实际收到时再计入收入，更侧重谨慎，因为物业费的收取很细琐，呆坏账的可能性更大，完全按照会计准则可操作性较差。

  物业公司的核算与别的行业不同，更侧重于辅助核算，核算的内容不复杂，但核算更细更繁琐，与业务结合更紧密。

  如某物业公司管理了几十个小区，每一个小区需要设置辅助核算，以便于分别核算各个小区的收支情况，同时，对于每个小区的公共区域经营产生收入和支出，需要单独区别核算，因为这些收益属于业主所有。其中，有的公司为了更清晰的看出住宅部分和商业部分的物业费收支、公共区域经营收支的盈利情况，还要分别核算。这些划分较为复杂，感兴趣的可以深入进行研究。

  物业公司与别的公司的资产、负债、所有者的权利利益、损益类科目都一样，不同的是收入和成本的二三级明细科目的设计，要设计的清晰和详细，才能为公司的经营管理提供准确的数据支撑。下表可当作各物业公司对收入和成本科目设计的一个粗略参考（具体设计请结合各物业公司自身的管理模式）。

  物业公司代收代交的水电费，不做转售，使用往来科目核算，否则会虚增物业公司的收入和成本。所谓的转售，是税务局要确保增值税链条完整，所以在税务上才视同为转售，但从经济业务实质上来讲水电费并不属于转售，因为物业公司没有权利加价，定价权都没有，何谈“售”。

  物业公司代收代交的水电费，不做转售，使用往来科目核算，否则会虚增物业公司的收入和成本。所谓的转售，是税务局要确保增值税链条完整，所以在税务上才视同为转售，但从经济业务实质上来讲水电费并不属于转售，因为物业公司没有权利加价，定价权都没有，何谈“售”。

  增值税：小规模纳税人物业公司依照不含税物业费应收金额的3%交税，一般纳税人物业公司按照销项税减去进项税后的差额交税，简单地说，销项税=不含税物业费收入*6%，进项税为取得的增值税专用发票上注明的进项税额。当然，物业公司并不是所有的收入都按照6%的税率计算，涉及到服务收入外的另外的收入，税率则会不一样，具体此处不再详细阐述，物业公司各项收入的税率参见

  流转税金附加：包括城建税、教育费附加、地方教育费附加，合计等于当期所缴增值税的12%。

  印花税：印花税属于列举式目录纳税，只有印花税目录里面有的合同才需要交纳印花税，目录里面没包括的合同，不纳税。具体参见《》。

  房产税：物业公司自购的产权用房，自用的应当按照房产原值计算交房产税，出租的按照租金计算交房产税。物业管理用房不应当交纳房产税，重庆、天津、南通等地有明确规定，但别的地方没有明确规定，目前也是税务和企业争议较大的一个点，尤其是营改增后，地税税源减少，更是希望把物业用房的税收征收起来，我们大家都认为不应当征税，具体参见文章《》。

  自2016年7月1日起，能用于报销的发票仅限于国税的发票，即中间上部有“国家税务总局监制”字样的椭圆形章的票据，地税的发票不得再使用。财政部监制的票据能够适用于报销。

  选择什么供应商，和他是否是一般纳税人无关，因为小规模纳税人也可以到税务局代开增值税专用发票，对于都提供专票的不同身份纳税人的选择，关键是看谁的不含税价更低。

  如果供方是小规模纳税人，但确实不愿意给你代开增值税专票，只愿意开具普票，则计算成本谁更低，如果只愿提供普票的小规模纳税人的含税价低于能开专票的纳税人的不含税价，那就情愿选择提供普票的小规模纳税人的产品。具体参考文章《》。

  欢迎加入QQ交流群：“物业运营沙龙”（偏重业务及运营，316775733）；“物业财务沙龙”（偏重财务，246698954），“业委会沙龙”，成都物业&供方资源库QQ群：454012817